事件經過

9月23日，胡潤中國百富榜發布，借助阿里巴巴上市，阿里巴巴集團董事會主席馬云及家族以500%的漲幅、1500億元人民幣資產成為中國大陸新首富。

而萬達集團董事長王健林則以50億元之差居于次席。不過，隨著萬達商業地產將創年內港股最大IPO，首富之爭短期或見分曉。億翰智庫張化東認為，在資本市場和產品市場建立雙品牌以及獲得較低成本的資金，是萬達商業上市的重要原因。此次未打包上市的電商、文化和金融業務或將單獨上市。

首富之爭年底見分曉

IPO造富神話連續上演

就在馬云跑到香港為阿里巴巴IPO路演演講的第二天，王健林旗下的核心企業大連萬達商業地產股份有限公司已將招股書提交香港交易所。

作為內地最大的商業地產公司，萬達這次上市資產中包括物業銷售、物業租賃與管理、酒店經營等板塊，根據招股書，截至2014年6月末，萬達商業地產總資產5040億元，累計持有物業1684萬平方米。其中，2014年上半年凈利潤49.17億元，預期全年凈利潤不少于199.33億元。

據悉，萬達商業地產最早將于今年年底在香港掛牌上市，籌資規模有望在50億到60億美元之間。按照最低發行10%股份的比例計算，萬達商業地產的市值最高將達600億美元。

按公開的資料顯示，本次IPO前，萬達商業地產由萬達集團持股51.07%，王健林直接持股7.93%(另外，王健林妻子林寧持股3.72%)。而萬達集團由大連合興持股99.76%，王健林直接持股0.24%。至于這個大連合興，王健林直接持有其98%股權，另外2%由其子王思聰持有。由此測算出，王健林直接持有萬達商業地產57.98%的股權，算上其妻子和兒子的股份，則超過62.88%。

僅計算王健林直接持有的個人股份57.98%的價值，按照萬達商業地產計劃IPO目前的最高估值600億美元計算，王健林的個人財富將超過馬云。

也就是說，年底萬達商業實現上市后，王健林或重回首富寶座。

上市降低融資成本

萬達商業地產招股書顯示，截至2014年6月末，萬達商業地產還有747.61億元的現金余額，可謂一家名副其實的“現金奶牛”，既然有那么多的現金儲備，萬達為何還是如此急迫的上市融資?

對此，王健林的解釋是主要為了使萬達成為一家透明的公司，讓市場看到萬達是一家什么樣的企業，其次是看清萬達的財務模型，更重要的是看到萬達的成長性，因為萬達的產業都是高增長。

“除了公司‘透明化’之外，萬達上市有品牌強化的動因，在資本市場和產品市場建立雙品牌;此外，在港上市可以獲得較低成本的資金。”億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東昨日接受記者采訪時如是說。

“從短期來看，萬達商業手持現金以及銀行授信額度足以覆蓋一年內到期的342億元債務。但從長期來看，當前萬達商業的融資成本約在8.8%左右，2013年的利息支出達97.98億元——當年凈利潤才100.86億元。相比之下，其他龍頭房企如萬科、綠地的融資成本僅在5%左右。且萬達好用高成本的信托進行融資，占比達25%。”機構分析師朱一鳴認為，高額的融資成本吞噬著萬達的利潤，因此萬達急需通過上市和海外發債降低融資成本——這才是多年來萬達輾轉A股和港股間謀求資本市場一席之地的真正原因。

未整體上市“留了一手”?

此前曾有傳言萬達整個集團將整體上市，根據萬達商業地產此次的上市架構來看，萬達集團旗下眾多的業務板塊中，僅包括了萬達廣場、萬達城、海外物業、萬達酒店集團(香港)、英國圣汐游艇公司;而萬達院線、大歌星、文化旅游、兒童產業及百貨和美國AMC等并不在這一序列。

未能實現集團整體上市，萬達是否“留了一手”?

張化東認為，購物中心、豪華酒店和銷售物業是組成此次萬達商業地產上市的主體部分，而沒有納入進來的眾多板塊，包括院線、百貨等，尚未到業績收獲期，未來都不排除單獨運作上市的可能。

朱一鳴對萬達的電商、文化和金融業務未能列入上市主題，表示“失望”，認為萬達板塊整體盈利能力下降，產品及運營模式有待改善。此外，持有物業經營效益較低，未來前景不明。

萬達從2005年就想要上市，目前擁有兩家上市公司，但是萬達主業商業地產業務至今仍未上市。萬達商業地產和萬達院線甚至都“主動”折戟A股IPO。

盡管商業地產歷來是萬達集團旗下的重頭戲，但在此次萬達商業地產的招股書中，處處顯露“去地產化”痕跡。王健林也在此前多個場合表示，萬達不是單純的開發商，而是人們線下生活消費及文化娛樂的綜合消費平臺提供商。

與萬科爭搶大佬位置

根據已經公布的招股書顯示，按照商業及住宅物業合同銷售額計算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，萬達商業地產合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。此外，截至2014年6月30日，萬達商業地產總持有面積(包括在建)達到2950萬平方米，其中已完工1684萬平方米。

今年全年，萬達要沖刺的是商業地產收入1182億元，總收入1519億元，資產超過5000億元。

僅從數字上可以看出，目前萬達商業地產的銷售數據在國內僅次于萬科，而物業持有面積(包括在建)已經超越全球最大商業物業管理公司——美國西蒙公司2450萬平方米。

房產研究部預測，隨著萬達商業地產衍生業務及新業態占比越來越多，未來3~5年內銷售額也將實現較大跨越。

穆迪投資者服務公司預計，隨著下半年收入確認的提升，萬達商業地產EBITDA/利息覆蓋率將重回3倍左右水平。該公司下半年收入確認計劃規模達900~1000億元左右，其中90%來自已預售項目。

張化東表示，雖然萬達銷售業績和萬科有得一拼，但是二者銷售主要來源分別是商業和住宅，萬達今年想要在總體業績上超過萬科，尚有難度。

網友評論

馬云成財富榜最短命首富，屌絲逆襲只能成就一時，未必成就一世，馬云的阿里巴巴在美國上市，成就了馬云在中國富豪榜的首富地位，然而，富豪也都不是一朝一夕成就的，富豪榜第二位的王建林以50億的差距從第一降為第二，但是王健林畢竟雄霸富豪榜首位多年，今天，王者歸來，就在馬云跑到香港為阿里巴巴IPO路演演講的第二天，王健林旗下的核心企業大連萬達商業地產股份有限公司已將招股書提交香港交易所。隨著萬達商業地產將創年內港股最大IPO，首富之爭短期或見分曉。